La rinegoziazione dei contratti di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale resta una operazione fiscalmente neutra

Con la risoluzione 14 novembre 2007, n. 328/E, l’Agenzia delle entrate torna a regolare la detraibilità degli interessi passivi, e dei relativi oneri accessori, per mutui stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detraibilità degli interessi passivi per i mutui in esame è stata oggetto di numerosi interventi dell’Amministrazione finanziaria volti a definire, in maniera compiuta, l’ambito applicativo della disposizione recata dall’art. 15, comma 1, lett. b), del T.U.I.R. .
Il riconoscimento della detrazione per interessi passivi su mutui de quibus non è immediato restando subordinato al rispetto di determinate condizioni, e precisamente:

1. gli interessi devono riferirsi ad un mutuo contratto per l’acquisto di una unità immobiliare che deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente ovvero di un familiare entro 12 mesi dall’acquisto stesso;
2. l’acquisto dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale deve avvenire nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del contratto di mutuo, fermo restando la possibilità di non tener conto di tale periodo nel caso di estinzione del vecchio contratto e di nuova stipula;
3. l’intestatario del mutuo deve essere anche proprietario dell’immobile;
4. la detrazione spetta solo finché l’immobile continua ad essere utilizzato come dimora abituale del contribuente. Il beneficio, pertanto, viene meno a partire dal periodo di imposta successivo a quello in cui l’abitazione non è più utilizzata come dimora abituale. Ovviamente non si tiene conto delle variazioni della dimora abituale dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro dove, invece, la detrazione spetta anche se l’immobile viene concesso in locazione. Dal 1° gennaio 2001 non rilevano i trasferimenti in istituti di ricovero o sanitari dove, però, la detrazione spetta  alla sola condizione che l’immobile non venga locato.
5. in caso di contitolarità del contratto di mutuo ovvero di più rapporti di mutuo riferibili all’acquisto dello stesso immobile, la detrazione si applica su di un importo complessivo massimo di 3.615,20 euro (lire 7.000.000). Tale importo, pertanto, andrà ripartito tra i contestatari del mutuo.

1. Obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale
La dimora abituale si presume coincida con la residenza anagrafica, sempre che il contribuente non sia in grado di provare il contrario.
In proposito va sottolineato come la legge finanziaria per il 2001 abbia ampliato la nozione di “abitazione principale” prevedendo che può essere considerata tale anche l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale oltre che dell’acquirente dell’immobile anche dei suoi familiari.
Circa il controllo del requisito della destinazione ad abitazione principale entro i termini previsti dalla legge si precisa che tale requisito può risultare :

• dai registri anagrafici; ovvero
• da autocertificazione resa ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000.

Considerato che l’abitazione principale non coincide necessariamente con la residenza anagrafica, il contribuente con la suddetta autocertificazione può attestare che dimora abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.
La disposizione non si applica nei confronti del personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia (ad ordinamento civile e militare) nel caso in cui l’immobile costituisca l’unica abitazione di proprietà.

Obbligo della motivazione
Per  poter fruire della detrazione in esame è necessario che il mutuo sia stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.
Tale motivazione se non risultante dal contratto di mutuo può ricavarsi:

• dal contratto di acquisto dell’immobile;
• da altra documentazione rilasciata dalla banca su apposita richiesta del contribuente.

L’assenza di una idonea documentazione atta a comprovare il riferimento del mutuo all’acquisto dell’abitazione principale non consente il riconoscimento della detrazione.
E’ il caso, ad esempio, dei mutui c.d. misti dove, invece, non è possibile determinare l’importo riferibile all’acquisto dell’immobile.

Perdita del diritto alla detrazione
La detrazione spetta solo se l’immobile continua ad essere utilizzato come dimora abituale dal contribuente. Pertanto, il beneficio si perde a partire dal periodo di imposta successivo a quello in cui l’abitazione non è più utilizzata come dimora abituale.
Si discostano, da tale regola, le variazioni della dimora dipendenti da trasferimenti:

1. per motivi di lavoro, a prescindere dalla circostanza che l’immobile venga locato;
2. in istituti di ricovero o sanitari, a far data dal 1° gennaio 2001, a condizione che l’immobile non venga locato.

Detrazione degli oneri accessori
Gli oneri accessori che danno diritto alla detrazione sono costituiti dalle spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
In altri termini si tratta di quei costi che si pongono in rapporto di stretta connessione rispetto all’atto di compravendita immobiliare.
Conseguentemente sono da ricomprendersi nell’ambito agevolativo:

• l’onorario del notaio, avuto riguardo alla stipula del contratto di mutuo;
• le spese che il notaio sostiene per conto del cliente (come ad es. l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca ovvero l’imposta sostitutiva sul capitale prestato);
• le spese di mediazione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Rientrano, inoltre, tra i costi di acquisizione:

• le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare, come ad esempio, quelle affrontate nel caso di acquisto effettuato nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

La detrazione degli interessi passivi sugli oneri accessori sono detraibili nei limiti del 19% secondo il principio di cassa.
Ciò significa che la detrazione riferita specificamente a tali oneri deve essere fruita esclusivamente nell’anno in cui gli stessi sono sostenuti.
Pertanto, nell’ipotesi in cui l’importo delle detrazioni sia superiore all’imposta lorda dovuta l’eccedenza non potrà essere portata in detrazione negli esercizi successivi e, quindi, non potrà assumere rilevanza in periodi di imposta diversi da quelli in cui l’onere è stato effettivamente sostenuto.

Misura della detrazione
La detrazione si applica su di un importo complessivo massimo di euro 3.165,10 (lire 7.000.000) che, nell’ipotesi di contitolarità, e per i mutui contratti a far data dal 1993, deve essere ripartita fra gli aventi diritto.
Ovviamente, nell’ipotesi in cui uno dei due coniugi risulti fiscalmente a carico dell’altro la detrazione spetterà a quest’ultimo per entrambe le quote.

Mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto
La misura dell’agevolazione deve essere limitata al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori connessi con l’operazione di acquisto.
Ciò significa che nell’ipotesi in cui l’importo del mutuo sia superiore al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, le detrazione degli interessi passivi deve essere limitata all’ammontare riferibile al predetto costo. 
Per determinare la parte di interessi sui quali applicare la percentuale di detrazione del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

L’esempio che segue vale a chiarire meglio l’applicazione della formula:

• mutuo contratto................................................. €. 150.000
• costo di acquisizione dell’immobile..................... €. 124.000
  (di cui 120.000 euro per l’immobile e 4.000 euro per oneri accessori)
• interessi passivi su mutui (3% di 150.000)......... €. 4.500

da cui
               124.000 x 4.500   = 3.720 euro
                     150.000

In tale ipotesi, l’ammontare degli interessi passivi sui quali calcolare la detrazione dell’imposta , nella misura del 19%, tenuto conto del limite massimo fissato dalla norma, sarà di 3.615,20.

La risoluzione n. 328/E del 2007
Che la rinegoziazione del mutuo fosse una operazione fiscalmente neutra era un principio già noto all’ordinamento tributario fin dall’anno 2000 attesa l’esplicita ammissione nella circolare 12 maggio 2000, n. 95, del Ministero delle Finanze.
Quello che nella risoluzione n. 328/E del 2007si è voluto evidenziare è che :

• è possibile fruire della detrazione per interessi passivi su mutui contratti per l’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale anche con riferimento alla stipula di un nuovo mutuo contratto per acquistare una rimanente quota della stessa unità immobiliare;

l’eventuale stipula di un nuovo mutuo per un valore superiore alla rimanente quota di capitale non pregiudica il riconoscimento della agevolazione anche se la misura degli interessi passivi, sui quali applicare la percentuale di detrazione del 19%, resta sempre subordinata alla applicazione della formula di cui sopra.

* direttore tributario Agenzia delle Entrate - Direzione centrale normativa Roma